Bostadsbristen
Bostadsbristen Sverige är fortfarande utbredd. År 2026 uppger 102 kommuner brist, och i dessa bor 57 procent av befolkningen.
Vad är allmännyttan och varför minskar den?
Allmännyttan är den del av bostadsbeståndet som ägs av kommunerna genom allmännyttiga bostadsbolag. Syftet är att erbjuda hyresrätter till hela befolkningen och bidra till kommunernas bostadsförsörjning. Trots detta har allmännyttans andel av bostadsmarknaden minskat över tid. Detta beror främst på att andra delar av bostadsmarknaden växer snabbare.
Senast uppdaterad:
2026-05-20
Vad är allmännyttan?
Det som i Sverige kallas allmännytta är den del av bostadsbeståndet som ägs av kommunerna genom allmännyttiga bostadsbolag som hyr ut hyresrätter. Sammanlagt finns det flera hundra allmännyttiga bolag av varierande storlek. Vissa har några enstaka fastigheter, medan andra har tiotusentals lägenheter och räknas därmed till de största hyresvärdarna i landet.
De allmännyttiga bostadsbolagen är ett centralt verktyg för kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjningen, genom att de både bygger och förvaltar hyresrätter som riktar sig till alla grupper i samhället.
Bara var sjätte bostad är allmännyttig
De senaste årtiondena har allmännyttans andel av bostadsmarknaden gradvis krympt.
På mitten av 90-talet stod de allmännyttiga bolagen tillsammans för ungefär 25 procent av alla bostäder i landet. Till år 2013 hade siffran sjunkit till knappt 18 procent, och har sedan dess fortsatt att krympa år för år. Under 2025 motsvarade andelen 16 procent av bostadsmarknaden.
På ungefär 30 år har allmännyttans andel av bostadsbeståndet alltså sjunkit med nästan tio procentenheter. Utvecklingen mot en mindre allmännytta går visserligen långsamt, men i nuläget finns det ingenting som tyder på att trenden är på väg att vända.
Hur fungerar allmännyttan?
Allmännyttan är den kommunala delen av hyresmarknaden och skiljer sig från både privata hyresvärdar och ägt boende. Det finns inget krav på kommunerna att erbjuda allmännyttiga bostäder. I dag är det 12 kommuner som står helt utan ett allmännyttigt bestånd. För den stora majoriteten av Sveriges kommuner ses allmännyttan däremot som ett viktigt verktyg för att leva upp till bostadsförsörjningsansvaret. Den svenska allmännyttan kännetecknas av att den är kommunägd, öppen för alla, och att den förenar ett allmännyttigt intresse med affärsmässighet.
- Kommunägd: de allmännyttiga bolagen ägs och styrs av kommunerna. I vissa fall ägs bolagen gemensamt av flera kommuner.
- Öppen för alla: den svenska allmännyttan erbjuder bostäder till hela befolkningen, utan behovsprövning. Till skillnad från i många andra länder är det kommunägda beståndet alltså inte inriktat bara på resurssvaga hushåll. Detta är en del av Sveriges generella bostadspolitik.
- Allmännytta och affärsmässighet: sedan Allbolagen trädde i kraft år 2011 ska de allmännyttiga bostadsbolagen bedrivas på affärsmässiga grunder och konkurrera på samma villkor som privata bostadsbolag. Detta innebär, bland annat, att de kommunala bolagen inte får några särskilda subventioner och att de ska bedriva verksamheten med marknadsmässiga avkastningskrav.
En stor majoritet av de allmännyttiga bolagen är med i Sveriges Allmännytta. Organisationen har över 300 medlemmar och ger stöd till bolagen i den dagliga verksamheten, samtidigt som den företräder medlemmarnas gemensamma intressen utåt. Sveriges Allmännytta har också ett antal privatägda bostadsbolag som s.k. associerade medlemmar.
Försäljning av allmännyttiga bostäder
En bidragande orsak till allmännyttans krympande marknadsandel är att många bostäder har sålts, både till hyresgäster (bostadsrättsföreningar) och till privata fastighetsbolag.
Samtidigt ska det noteras att antalet försäljningar har minskat kraftigt de senaste åren. År 2025 såldes 546 allmännyttiga bostäder, vilket är den lägsta nivån under hela perioden 2000–2025. Det finns däremot år då betydligt fler försäljningar har skett, och totalt har över 200 000 allmännyttiga bostäder sålts under de senaste 26 åren.
Försäljningar innebär att de allmännyttiga bolagen på kort tid kan få loss stora summor pengar. Dessa pengar kan sedan användas för att renovera och rusta upp i beståndet, eller för att bygga nytt, förutsatt att inte pengarna plockas ut och går till annan kommunal verksamhet.
En konsekvens av detta är samtidigt att det allmännyttiga beståndet blir dyrare, när äldre (och ofta billigare) lägenheter säljs för att bygga nya bostäder med betydligt högre hyra. Nya bostäder behövs, men kan alltså inte ”ersätta” det äldre beståndet.
Byggandet av allmännyttiga bostäder
De allmännyttiga bolagen håller numera ett förhållandevis lågt tempo i bostadsbyggandet. Av den totala nyproduktionen i landet var allmännyttans andel under 2025 ungefär 11 procent, vilket kan jämföras med toppnoteringar på knappt 30 procent under början av 90-talet.
Att allmännyttans bestånd växer så mycket långsammare än bostadsmarknaden som helhet innebär dessutom att marknadsandelen kommer fortsätta krympa. Något förenklat skulle allmännyttans andel av nyproduktionen behöva vara åtminstone lika stor som dess marknadsandel, ungefär 16 procent, för att den senare inte ska krympa.
Vinstuttag ur allmännyttan
Precis som ägare av andra typer av bolag kan kommunerna göra vinstuttag från sina allmännyttiga bostadsbolag. Hur stora uttagen får vara och i vilka situationer de är tillåtna är däremot reglerat enligt lag.
Huvudregeln är att värdeöverföringen inte får vara större än räntan på det kapital som kommunerna skjutit till under räkenskapsåret. Dessutom får värdeöverföringen inte överstiga hälften av bolagets resultat för året. Detta fastslås i 3 § i Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen).
Samtidigt finns det flera generösa undantag från huvudregeln som möjliggör stora värdeöverföringar från de kommunala bolagen. Andelen värdeöverföringar som faktiskt bedöms vara otillåtna är därför väldigt liten.
För räkenskapsåret 2024 var det ungefär 12 miljoner kronor som bedömdes otillåtna, vilket motsvarar två procent av de totala värdeöverföringarna under året.
Vad innebär Allbolagen?
Allbolagen är lagen som reglerar den kommunala allmännyttan och trädde i kraft 2011. Enligt lagen ska de allmännyttiga bostadsbolagen förvalta hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen samt erbjuda hyresgäster möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Införandet av Allbolagen innebar två större förändringar:
- 1. Tidigare drevs kommunala bostadsbolag enligt självkostnadsprincipen, vilket innebar att de inte skulle generera vinst utan endast täcka sina kostnader. Detta ersattes med krav på att bolagen, vid sidan av sitt allmännyttiga syfte, ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Det betyder bland annat att kommunala bostadsbolag inte får ges ekonomiska fördelar av sina ägare (kommunerna) i förhållande till privata bostadsföretag.
- 2. Allmännyttans tidigare hyresnormerande roll avskaffades. I stället ska bruksvärdet grunda sig på alla lokalt förhandlade hyror, oavsett om fastighetsägaren är privat eller kommunal. Det innebär att hyror i allmännyttan och hos privata fastighetsägare numera likställs.
Undantag i Allbolagen
I Allbolagen beskrivs vilka undantag som finns från reglerna kring värdeöverföringar. De två viktigaste undantagen gäller överföring av medel från fastighetsförsäljningar, och överföringar för bostadssociala ändamål.
I Allbolagens …
- 4 § fastslås att begränsningen i 3 § inte gäller för överföring av sådant nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår. Överföring får dock inte överstiga hälften av nettoöverskottet och ska ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut.
- 5 § 1 fastslås att begränsningen i 3 § inte gäller för överföring av överskott om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar.
Undantaget för bostadssociala ändamål är det som oftast används för att göra uttag ur verksamheten. Här måste bolagen visserligen redovisa vad pengarna går till, men det finns samtidigt ett stort tolkningsutrymme. Reglerna kring värdeöverföringar är dessutom ganska tandlösa, då det saknas sanktionsmöjligheter.
Hur stora värdeöverföringar som görs varierar, men vissa år rör det sig om betydande summor. År 2012 uppgick de totala överföringarna exempelvis till 3,5 miljarder kronor.
Allmännyttans storlek varierar mellan kommuner
De allmännyttiga bolagens andel av bostadsmarknaden skiljer sig kraftigt åt mellan olika delar av landet.
I 12 av Sveriges kommuner finns inga allmännyttiga bostäder alls. Av dessa ligger hälften i Stockholms län. I Dorotea och Hallstahammar, å andra sidan, utgör allmännyttan en tredjedel av den totala bostadsmarknaden.
Använd kartan för att ta del av allmännyttans ställning i din kommun.
Det är så här vi bor!
Vill du veta mer?
Kontakta oss om du har frågor om statistiken eller innehållet på sidan!