Skip to content

Andrahandsmarknaden – hyresnivåer, regler och trender

Privatuthyrning av bostäder har blivit allt vanligare i Sverige. Att hyra en bostad i andra hand innebär ofta högre hyror och färre rättigheter än på den ordinarie hyresmarknaden.

Senast uppdaterad: 2026-08-17

På denna sida:

Allt fler hyr ut i andra hand

Den som hyr ut sin privatbostad får göra vissa avdrag, bland annat ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Om privatuthyrningen genererar ett överskott, alltså att intäkterna är större än avdragen, är överskottet skattepliktigt och ska redovisas i deklarationen som inkomst av kapital.

Antalet individer som redovisar överskott från privatuthyrning har ökat kraftigt de senaste åren. Bara sedan 2013 har siffran mer än fördubblats, från ungefär 50 000 till fler än 110 000 personer.

De senaste årens ökning kan bero på att fler valt att hyra ut i stället för att sälja när bostadsmarknaden varit något mer osäker.

Sannolikt är det fler som hyr ut än vad statistiken från Skatteverket visar. För det första är det inte alla andrahandsuthyrningar som når upp till gränsen för när ett överskott måste redovisas. Dessutom är svartuthyrning troligen ganska utbrett. Eftersom det saknas tillförlitlig statistik på området är det ingen som faktiskt vet hur stor andrahandsmarknaden egentligen är.

Hur fungerar privatuthyrning?

Det finns flera olika former av privat- och andrahandsuthyrning. Lite förenklat beskriver begreppen situationer där man hyr en bostad som någon annan antingen äger, eller står på kontraktet för. Det är med andra ord möjligt att hyra både ägarbostäder och hyresrätter i andra hand, men regelverken skiljer sig åt.

Andrahandsuthyrning av hyresrätt

Andrahandsuthyrning av hyresrätter regleras i jordabalkens tolfte kapitel, även kallad hyreslagen. Den ger andrahandshyresgästen ett förhållandevis starkt juridiskt skydd. Hyran får inte vara mer än 15 procent högre än förstahandshyran (om hyresrätten hyrs ut fullt möblerad) och efter två år kan andrahandshyresgästen i vissa fall dessutom ha anspråk på besittningsskydd. Skulle andrahandshyresgästen ha betalat en för hög hyra kan hyresnämnden besluta om återbetalning.

Upplåtelse av egen bostad (bostadsrätt eller villa)

Vid uthyrning av egen bostad, det vill säga bostads- eller äganderätt, gäller i stället den nya privatuthyrningslagen för hyresavtal som träffas från den 1 juli 2026. För hyresavtal som träffats innan den 1 juli 2026 gäller lagen om uthyrning av egen bostad (UEB). Enligt UEB får hyran motsvara ägarens kapital- och driftkostnader. Kapitalkostnaden är däremot inte den faktiska kostnaden som ägaren har, utan beräknas som den skäliga avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. Enligt nya privatuthyrningslagen är utgångspunkten istället att parterna själva kommer överens om hyran utan att det kräver koppling till bostadens marknadsvärde, vilket i praktiken innebär att hyran kan sättas efter vad marknaden är beredd att betala. UEB och privatuthyrningslagen medger, till skillnad från hyreslagen, ingen möjlighet till återbetalning om hyran varit för hög. Dessutom har hyresgästen inget besittningsskydd, vilket innebär att det är lättare att säga upp hyresgästen.

När gäller privatuthyrningslagen?

Från och med juli 2026 gäller privatuthyrningslagen enbart om en fysisk person eller ett dödsbo regelmässigt hyr ut högst två lägenheter som inte är en del av hyresvärdens egen bostad. Uthyrning av ett rum eller en del av hyresvärdens egen bostad påverkar inte denna tvålägenhetsgräns. Om fler än två sådana bostäder regelmässigt hyrs ut gäller istället hyreslagen för samtliga lägenheter. Detta är en skillnad mot UEB som gäller för den första uthyrningen och hyreslagen för nästa uthyrning.

Läs mer om andrahandsuthyrning på Hyresgästföreningens hemsida.

Ny privatuthyrningslag 2026

Riksdagen har beslutat om nya regler för andrahandsuthyrning av bostäder, i syfte att förenkla uthyrning och öka tillgången på bostäder. Propositionen En mer flexibel hyresmarknad (Prop. 2025/26:187) omfattar bland annat en ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter samt ändrade regler för blockhyra av företags- och delningsbostäder. Lagändringarna trädde i kraft den 1 juli 2026.

Vad säger den nya privatuthyrningslagen?

Det är nu möjligt för privatpersoner att hyra ut upp till två bostäder, som inte utgör del av den egna bostaden, enligt den nya privatuthyrningslagen. Tidigare gällde lagen bara för den första bostaden och den andra följer hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger varken rätt till återbetalning av för hög hyra eller besittningsrätt, vilket innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning på samma sätt som vid hyra enligt hyreslagen.

Utökade möjligheter för andrahandsuthyrning av bostadsrätter

Nya regler i bostadsrättslagen innebär att andrahandsuthyrning ska kunna ske under längre tid än tidigare. Tidsaspekten i andrahandsuthyrning ska därmed ha en mindre betydelse i bedömningen. En bostadsrättsinnehavare, med skäl att hyra ut, ska därmed lättare få tillstånd även om bostaden tidigare hyrts ut.

Ändrade regler för blockhyra

Blockhyra innebär att en aktör, exempelvis ett företag, hyr minst tre lägenheter som ett “block”, och hyr sedan ut dessa till exempelvis anställda. Lagändringen innebär att reglerna för blockhyra utvecklas och tydliggörs, i syfte att underlätta för företag och öka flexibiliteten på hyresmarknaden.

 

Ändringen innebär även att förutsättningarna för delningsbostäder utvecklas. Delningsbostäder innebär att hyresgäster hyr varsitt rum och delar på gemensamma ytor, även kallat coliving.

Syfte, mål och kritik

Syftet med de ändrade reglerna för andrahandsuthyrning är att förenkla uthyrningen och öka tillgången till bostäder. Målet är att skapa en mer flexibel hyresmarknad och göra fler bostäder tillgängliga.

 

Den främsta kritiken mot de nya reglerna är att de kan driva på spekulation, där bostäder köps i syfte att hyras ut snarare än att användas som permanentboenden. Kritiker varnar också för en växande andrahandsmarknad med högre hyror och otryggare villkor för hyresgäster.


Propositionen finnas att läsa i sin helhet på Regerings webbplats.

Privatuthyrning omsätter miljarder varje år

Det totala redovisade överskottet från privatuthyrning av bostad har ökat varje år sedan 2013. Det bekräftar att andrahandsuthyrning blir allt vanligare och allt mer omfattande. År 2025 uppgick det samlade överskottet till mer än 4,7 miljarder kronor, jämfört med 1,3 miljarder år 2013.

Regeringens förslag på mer flexibla regler kommer sannolikt att få den här delen av marknaden att växa ytterligare.

Storstadsregionerna står för en majoritet av överskottet från privatuthyrning

År 2025 uppgick det totala redovisade överskottet från privatuthyrning till drygt 4,7 miljarder kronor. Stor-Stockholm står för drygt 40 procent av totalbeloppet, vilket motsvarar ungefär 1,9 miljarder kronor. Stor-Göteborg och Stor-Malmö står tillsammans för ytterligare 19 procent av det totala överskottet.

Det redovisade överskottet är beräknat efter att schablonavdraget på 40 000 kronor per bostad har gjorts. Om man även räknar in detta avdrag blir de faktiska inkomsterna från privatuthyrning betydligt större. Avdraget görs per bostad och kan dessutom delas mellan flera personer i samma hushåll. I Sverige bor i genomsnitt drygt två personer per hushåll. Under antagandet att detta gäller för samtliga bostäder som hyrs ut privat, och därför halverar antalet personer som redovisar överskott, innebär det att de totala inkomsterna från privatuthyrning under 2024 i praktiken var omkring två miljarder kronor högre än det redovisade överskottet.

Sammanlagt står storstadsregionerna för närmare 60 procent av överskottet från privatuthyrning i landet. Här finns stora andrahandsmarknader och det rör sig inte sällan om uthyrningar på heltid, snarare än veckovisa uthyrningar av fritidshus eller liknande. Dessutom är hyrorna ofta höga, vilket bidrar till att även överskotten blir större.

Högst andrahandshyror i Stockholm, Göteborg och Malmö

Vid privatuthyrning är hyresnivåerna generellt sett betydligt högre än på den ordinarie hyresmarknaden. Som störst är skillnaden i Stockholm och andra storstäder. Här kan de i vissa fall vara nästan dubbelt så höga som de ordinarie hyrorna.

Det råder med andra ord inget tvivel om att hyrorna är högre på andrahandsmarknaden. Detta återspeglar att bostadsmarknaden på många håll är mycket ansträngd, framför allt i de största städerna. Här finns det uppenbarligen också en grupp bostadssökande som, åtminstone tillfälligt, kan betala väldigt höga hyror.

Däremot förstärks skillnaderna i statistiken av att den ordinarie hyresmarknaden är både större och sannolikt mer blandad. Lägenheterna som ligger till grund för statistiken är alltså inte nödvändigtvis jämförbara med varandra.

Hyresnivåer i första- och andra hand 2025

Medianhyror i de största kommunerna, andrahandsmarknad och ordinarie hyresmarknad.

Spara
AndrahandshyraOrdinarie hyra
Kommun1 rum2 rum3+ rum1 rum2 rum3+ rum*
Stockholm11 000 kr14 500 kr18 000 kr6 249 kr8 149 kr11 162 kr
Göteborg9 500 kr11 500 kr14 500 kr5 715 kr7 174 kr9 055 kr
Malmö8 200 kr11 000 kr14 200 kr5 831 kr8 074 kr10 933 kr
Uppsala8 000 kr11 000 kr13 500 kr6 633 kr8 920 kr11 102 kr
Linköping6 700 kr9 100 kr11 500 kr5 637 kr7 559 kr10 010 kr
Västerås6 500 kr8 800 kr12 000 kr5 521 kr7 439 kr9 976 kr
Örebro6 300 kr8 000 kr10 500 kr5 539 kr7 115 kr9 904 kr
Helsingborg7 000 kr9 000 kr13 000 kr6 077 kr7 909 kr10 406 kr
Jönköping7 000 kr8 900 kr11 000 kr4 733 kr6 649 kr8 984 kr
Norrköping6 300 kr8 500 kr10 900 kr5 880 kr7 835 kr10 263 kr
* Viktat genomsnitt för SCB-kategorierna "3 rum" och "4+ rum" med hjälp av beståndet år 2024. Källa: Qasa, Hyresrapporten 2025; SCB; egna beräkningar.

Privatuthyrning ger störst överskott i Norrbotten

Flera av kommunerna med de högsta överskotten från privatuthyrning per uthyrare återfinns i Norrbotten. Högst i landet 2025 låg Boden, där det genomsnittliga överskottet uppgick till drygt 96 000 kronor per uthyrare. Gällivare, Pajala och Kiruna placerar sig också högt på listan, med genomsnittliga överskott på 79 000, 74 000 respektive 65 000 kronor. En möjlig förklaring är de industri- och gruvinvesteringar som görs i flera av  kommunerna, och som bidragit till ökad inflyttning och efterfrågan på bostäder.

Kommunen med flest uthyrare per 1 000 invånare är Arjeplog. Under 2025 redovisade här mer än var tionde invånare ett överskott från privatuthyrning. Detta kan bero på att det om vintrarna kommer fordonstestare från hela världen till Arjeplog för att testköra fordon i kallt klimat, och att många kommuninvånare då väljer att hyra ut en bostad i andra hand.

Sett till det samlade överskottet dominerar de största städerna. Stockholms kommun redovisade totalt 848 miljoner kronor i överskott från privatuthyrning 2025, följt av Göteborg (300 miljoner) och Nacka (130 miljoner). Med undantag för Uppsala är samtliga kommuner på topp-tio-listan belägna i någon av de tre storstadsregionerna.

Topplista – privatuthyrning 2025

Kommuner där privatuthyrningen är som mest omfattande och utbredd, olika mått.

Spara
Antal redovisade överskottAntal redovisade överskott, per 1 000 invånareTotalt överskott (mnkr)Genomsnittligt överskott (kr)
Stockholms kommun14 679Arjeplog104Stockholm848Boden96 276
Göteborgs kommun6 821Öckerö43Göteborg300Gällivare79 115
Uppsala kommun2 718Danderyd35Nacka130Pajala74 089
Malmö kommun2 590Åre29Malmö119Danderyd72 193
Nacka kommun2 462Vaxholm26Uppsala101Laxå66 665
Jönköpings kommun1 713Lidingö26Danderyd83Kiruna64 907
Huddinge kommun1 688Gotland24Lidingö78Jokkmokk63 862
Kungsbacka kommun1 668Ekerö23Huddinge76Sandviken63 682
Täby kommun1 607Båstad22Täby75Lidingö61 672
Gotlands kommun1 445Värmdö22Kungsbacka73Storuman60 686
Källa: Skatteverket, SCB samt egna beräkningar.

Det är fritt att använda sig av vårt innehåll men ange gärna Bostadsfakta som källa.

Det är så här vi bor!

Vill du veta mer?

Kontakta oss om du har frågor om statistiken eller innehållet på sidan!

Kontakta oss
Om oss