En kort serie om bostadsbrist
Bostadsbrist har blivit ett mer eller mindre permanent inslag i vardagen, både här hemma i Sverige och i andra länder. Men hur kommer det sig egentligen att bostadsmarknaden dras med långvarig brist?
I en serie blogginlägg här på Bostadsfakta ska vi grotta ner oss i frågan och peka på några viktiga omständigheter som skiljer bostadsmarknaden från andra marknader, och hur politiken bör hantera detta på bästa sätt.
Detta är första delen i en serie om bostadsbrist.
När marknaden levererar
Vid årsskiftet 2019/2020 kom de första larmen om ett virusutbrott i den kinesiska staden Wuhan. Regeringar och samhällen runt om i världen gjorde nu sitt bästa för att med kort varsel rusta sig för virusets framfart. Under pandemins första månader var bristen på munskydd och annan skyddsutrustning skriande. Men, redan till sommaren samma år hade utbudet ökat så pass mycket att munskydd återigen fanns att köpa till någorlunda rimliga priser. På mindre än ett halvår hade den akuta bristen undanröjts.
Marknadsmekanismerna levererade.
På bostadsmarknaden, däremot, har vi vant oss vid en permanent bristsituation. I flera årtionden har vi hört politiker och experter tala om bostadsbristen som ett allvarligt samhällsproblem, samtidigt som vi själva fått tugga i oss konsekvenserna i form av höga boendekostnader och en allt hårdare konkurrens om bostäder. Den brist som på andra områden brukar vara tillfällig, verkar på bostadsmarknaden ha bitit sig fast.
Men varför är det så?
Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden
Marknader är i grunden självreglerande system. När efterfrågan på en viss vara stiger, följer priserna med upp. Detta i sin tur signalerar till producenter att det finns pengar att tjäna på att producera mer. Utbudet ökar till dess att efterfrågan möts, och priserna genom fri och öppen konkurrens stabiliseras. Precis dessa mekanismer såg vi med munskydd under pandemin.
Munskydd är enkla att tillverka, och när marginalerna steg i takt med priserna lockades nya aktörer till marknaden, samtidigt som befintliga producenter lät fabrikerna gå på högvarv. Fri och öppen konkurrens pressade priserna i takt med att utbudet närmade sig efterfrågan. Eftersom munskydd dessutom är lätta att både transportera och lagra, sågs eventuell överproduktion inte som något större problem – överblivna varor skulle ändå hitta kunder, antingen på annat håll eller i framtiden.
Bostäder, till skillnad från munskydd, kräver åratal av planering, stora kapitalinvesteringar och är bundna till en specifik plats. De är dessutom konsumtionsvaror och investeringsobjekt på samma gång, vilket gör bilden än mer komplicerad. Som vi ska visa i den här serien är detta några viktiga förklaringar till att byggandet fortsätter att släpa efter, trots stigande hyror och priser. I det första avsnittet tittar vi närmare på kopplingen mellan bostäder och mark, och hur planeringssystemet fungerar.
Planeringssystemet påverkar bostadsbyggandet
Bostäder är direkt kopplade till marken de står på. Mark är i sin tur en insatsvara som vi som samhälle varken får mer eller mindre av, vilket innebär att vi behöver hushålla med den. I de flesta länder styrs markanvändningen därför av strikta processer och regelverk med uppgift att väga olika intressen mot varandra.
Detta är en komplicerad balansakt. De flesta av oss är överens om att vi behöver fler bostäder, men som medborgare förväntar vi oss samtidigt att nya byggprojekt tar hänsyn till allt från miljö och natur, till befintliga områdens karaktär, och de boendes preferenser och ekonomiska intressen. I praktiken innebär detta överklaganderätt, riksintressen, strandskydd och omfattande konsekvensanalyser, för att bara nämna några exempel.
Därutöver finns en mer strukturell utmaning, nämligen att aktörernas incitament inte alltid sammanfaller med bostadsbehovet. Markägare väljer själva om och när marken ska utvecklas, och eftersom nya detaljplaner i regel initieras och bekostas av just markägaren, uppstår här en ryckighet kopplad till upp- och nedgångar i konjunkturen. Även kommunerna har ekonomiska intressen som kan sinka bostadsbyggandet; de vill nämligen sälja sin egen mark så dyrt som möjligt. Och när frågan om markanvändning väl är avklarad finns det fortfarande en lång rad specifika byggregler att förhålla sig till.
Och visst går det att diskutera både processernas utformning och regelböckernas omfattning. På det stora hela är det samtidigt svårt att se något realistiskt alternativ till dagens modell. Bostadsbyggande existerar inte i ett vakuum, utan kräver parallella investeringar i annan infrastruktur, som till exempel vägar, vattenledningar, elnät, kollektivtrafik och förskolor.
Lösningen har blivit att låta det offentliga (kommunerna) styra processerna, och samtidigt ge individer och andra intressegrupper förhållandevis långtgående skydd och rättigheter. Fördelarna med systemet är tydliga: medborgare och lokalsamhällen ges inflytande över hur närmiljön utvecklas. Nackdelen är att bostadsbyggande och andra infrastrukturprojekt tar lång tid.
Den långvariga bostadsbristen handlar alltså inte nödvändigtvis om att marknaden misslyckas, utan beror snarare på att bostäder är en vara som av goda skäl regleras genom förhållandevis långsamma och politiskt styrda processer.
Hur kan planeringssystemet för bostäder förbättras?
Om vårt enda syfte vore att få till snabbare och mindre byråkratiska processer, skulle vi kunna koncentrera mer makt hos markägaren, eller hos staten. Det skulle kanske ge oss fler bostäder, men det skulle samtidigt ske på bekostnad av andra intressen. De senaste årens högljudda diskussioner kring så kallad ”tvångsblandning” tyder dessutom på att sådana förändringar skulle stöta på mycket hårt motstånd hos befolkningen.
Om vi vill optimera planeringssystemet för bostadsbyggande utan att omkullkasta de principer vi håller kära, handlar det snarare om att skruva lite på vissa reglage och förflytta systemets balanspunkt.
Politiken skulle till exempel kunna:
- Inrätta nationella översiktsplaner för att säkerställa att alla kommuner bidrar och tar sitt bostadsförsörjningsansvar.
- Stötta kommuner att arbeta mer proaktivt med frågor som rör planering och markanvändning, till exempel genom fler egeninitierade, strategiska detaljplaneprocesser och ett tydligare samhällsintresse vid markförsäljningar.
- Se över politikens verktygslåda i syfte att stärka incitamenten till produktiv och skyndsam utveckling av mark, till exempel genom skarpare mark- och fastighetsskatter och avgifter för oanvända byggrätter.
Poängen är alltså inte att systemet inte kan förbättras – det kan det definitivt. Däremot är det naivt att tro att systemet någonsin kommer kunna vara så flexibelt att ökad efterfrågan direkt och utan fördröjning kan mötas av ett ökande utbud. Vi kan med andra ord inte förlita oss enbart på marknadens mekanismer för att lösa bostadsbristen – planeringssystemet behöver utformas för att både skydda viktiga intressen och möjliggöra ett högre byggtempo. Här behöver politiken och staten kliva fram.
Vill du veta mer?
Kontakta oss om du har frågor om statistiken eller innehållet på sidan!